ITBI e sua (correta) tributação

Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), ainda em meados de 2022, o STJ buscou pacificar o entendimento acerca da base de cálculo do ITBI a nível nacional.
Três foram as teses definidas:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Com essa definição, se esperava que os municípios não mais utilizassem de valor venal unilateralmente arbitrado para definir o tributo em valor sempre superior ao declarado pelo contribuinte, porém, não tem se alcançado o resultado almejado.
Passado mais de um ano, ainda que tenha sido alcançada uma maior padronização a âmbito nacional, diversos municípios seguem se utilizando da unilateralidade no lançamento do ITBI, afrontando o tema pacificado pelo STJ.
O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade.
Portanto, o contribuinte deve sempre prestar atenção se o valor utilizado como base de cálculo da sua guia de ITBI foi o valor declarado por este.
O munícipio somente poderá afastar essa presunção, através da abertura de processo administrativo com vistas ao contribuinte para que este exerça sua ampla defesa e apresente os fundamentos pelos quais alcançou o valor declarado.
Uma vez que o contribuinte efetue o pagamento do ITBI sem que tenha sido respeitado o rito acima narrado, é cabível a restituição do valor pago a maior através da Ação de Repetição de Indébito.

Pagou ITBI nos últimos 5 anos e agora nota que o valor apontado na guia como base de cálculo diverge daquele previamente informado por você?
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